googleb6385bbd17eff74d.htmlgoogleb6385bbd17eff74d.html
Wet op de Mede-Eigendom aanpassingen 2019

Re4Y - Syndicus

Real Estate 4 You - Ready 4 You


 

Re4y : VIP SERVICE  VOOR GESELECTEERDE MEDE EIGENDOMMEN

Wij willen niet de grootste zijn, wel de beste

NIEUWS

Wet op de mede-eigendom wijzigingen vanaf  01-01-2019 

Vanaf 01-01-2019 treedt de aangepaste wet op de mede-eigendom in werking. Deze wetswijziging werd goedgekeurd op 18-06-2018 en geeft een aantal aanpassingen op de wet van 02-06-2010.

Het doel is het leven binnen de mede-eigendom te vergemakkelijken.

 

Contacteer Re4y


Naar 'Contact'

krachtlijnen van de nieuwe wet :

 

1. Flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen

2. De optimalisering van de efficiëntie binnen de vereniging van mede-eigenaars

3. De herbalancering binnen de mede-eigendom

4. Verduidelijking van de wet

 

A. Basisakte

 

De basisakte zal veel eenvoudiger worden opgesteld en volgende elementen bevatten :

        * Beschrijving van het onroerend goed

        * Beschrijving van de gemeenschappelijke en privatieve delen

        * Aandelen in de gemene delen per privatieve kavel

        * Oprichting van deelverenigingen

 

B. Reglement van Mede-Eigendom en Reglement van Interne Orde

 

De elementen die deel uitmaken van het reglement van mede-eigendom (basisaktes van voor 31 12 2018), worden overgezet naar het reglement van interne orde.

 

Nieuwigheden :

 

 B.1. Rechten en plichten mede-eigenaars t.a.v gemene delen, waarbij mede-eigenaars een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen hebben, tenzeij er een statutaire afwijking is voorzien. Deze statutaire afwijkingen worden vermoed erfdienstbaarheden te zijn (vb. privatief genotsrecht op een tuin, dakterras, ...)

 

MAAR: erfdienstbaarheden, die in principe eeuwigdurend zijn, kunnen vanaf nu door de algemene vergadering met 4/5 meerderheid beperkt, uitgebreid of opgeheven worden. Deze beslissing moet gemotiveerd zijn door rechtmatig belang van de VME en desgevallend mits vergoeding van de schade die hierdoor voor de individuele eigenaar ontstaat.

 

B.2. Met redenen omklede criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten, waarbij ook de sancties en bedingen moeten worden opgenomen die van toepassing zijn bij niet of niet tijdige betaling.

 

B.3. Bepalingen inzake organisatie en bevoegdheden van de algemene vergadering, bepalingen inzake benoeming en taken van de syndicus en de jaarlijkse 15-daagse periode  komen in het reglement van interne orde.

 

B.4. Het reglement van interne orde is verplicht en is niet te verwaren met het vroegere reglement van inwendige orde of huishoudelijk reglement, dat enkel de leefregels van het gebouw omvat.

 

De syndicus heeft de plicht om het reglement interne orde up-to-date te houden en is naast de verplichting, ook voorzien van volgende regels :   - regels betreffende de werking en bevoegdheden van de algemene vergadering

                              - regels betreffende de wijze van benoeming, duur en omvang vanhet mandaat van de syndicus

                              - de jaarlijkse 15-daagse periode binnen dewelke de algemene vergadering moet doorgaan.

 

Degenen (vb. bouwpromotors) die initiëel de basisakte hebben opgesteld, zullen deze eenzijdig kunnen wijzigen tot op het moment van de voorlopige oplevering van de gemene delen. Deze wijziging moet of vereist zijn door technische omstandigheden of door het rechtmatig belang van de VME.

 

Indien er al privatieven werden voorlopig opgeleverd, mag een wijziging van de basisakte :

             -  de rechten van andere mede-eigenaars niet verzwaren

             -  niet raken aan de privatieve kavels van de andere mede-eigenaars

             -  de kosten zijn ten laste van de opstellers van de basisakte 

 

Minimaal twee maanden voor de datum van verlijden van de wijziging, moeten deze mede-gedeeld worden aan de andere mede-eigenaars.  Zij kunnen desgewenst verzet aantekenen. 

 

B.5 Verplichte oprichting van een reservefonds

              - Het vermogen van de VME moet op twee rekeningen geplaatst worden : werkkapitaal en reservekapitaal

              - Werkkapitaal is kapitaal dat bestaat uit voorschotten van de mede-eigenaars voor de gewone periodieke uitgaven van de                  VME 

             -  Reservekapitaal : kapitaal bestaande uit voorschotten van de ME bestemd voor niet periodieke uitgaven ( bv. vernieuwing l                ift, renovatie dak, .... 

             -  De oprichting van een reservekapitaal is verplicht wanneer de gemene delen minstens vijf jaar geleden voorlopig werden                   opgeleverd

            -   Indien verplicht, dan zal het minstens 5% bedragen van de totaliteit van de gemeenschappelijke kosten van het voorbije                    boekjaar

            -   Ontsnappingsmogelijkheid : de AV kan bij  4/5° meerderheid beslissen om GEEN reservefonds aan te leggen.

 

B.6 Schadebedingen opgenomen in het reglement van mede-eigendom

            -    Worden nu opgenomen in het reglement interne orde

            -    Zijn onmiddellijk tegenstelbaar aan nieuwe eigenaars

            -    Interesten of forfaitaire schadevergoeding zijn onmiddellijk opeisbaar

            -    De syndicus krijgt van rechtswege een mandaat om tegen wanbetalers op te treden, zonder voorafgaandelijke                                   toestemming van de AV 

 

B.7. Naakte eigenaars en vruchtgebruikers zijn vanaf nu hoofdelijk gehouden tot betaling van de gemeenschappelijke kosten.

 

B.8. Inhoudingsplicht van de notaris bij verkoop 

 

         Bij verkoop zal de notaris alle achterstallen, met inbegrip van de gerechterlijke en buitengerechterlijke invorderingskosten hieraan verbonden, inhouden. Indien er reeds een officiële betwisting van de bedragen is voor de verkoop, dan mogen deze niet worden ingehouden.

 

De notaris zal desgevallend binnen de drie dagen na het verlijden van de akte de syndicus verwittigen, waarna deze binnen de twintig dagen vanaf de kennisgeving beslag kan leggen op de verkoopprijs.

 

B.9  Versterkte actiemogelijkheden tegen wanbetalers

             -  Wettelijk voorrecht volgens artikel 27, lid 7 van de Hypotheek Wat

             -  Het voorrecht is een zekerheidsrecht ten voordele van de VME op betaling van haar schuldvordering ten laste van de in                     gebreke blijvende mede-eigenaar. Voorrecht is er op de privatieve kavel van de wanbetaler en die voor de achterstallen                     van het huidige boekjaar en deze vanhet voorgaande boekjaar. Zowel periodieke en niet-periodiek bijdragen zijn                                 bevoorrecht. Er zijn geen publiciteitsvoorwaarden. 

           

B.10  Het 'Betaler Beslist' principe

           -  Aandelen van iedere privatieve kavel bepalen enerzijds de stemkracht op de AV en anderzijds de bijdrage in de lasten

           -  Uitzondering voor het nutscriterium : enkel de eigenaars die gebruik maken van een bepaald gemeenschappelijk delen,                       betalen de kosten verbonden aan dit deel

           -  NIEUW daarbij is dat indien bepaalde eigenaars uitsluitend gehouden zijn om bepaalde kosten te dragen, zullen ook zij                      alleen de beslissingen over deze kosten mogen nemen. Voorwaarde is wel dat deze beslissingenhet gemeenschappelijke                  beheer niet in het gedrang mogen brengen én de tenuitvoerlegging van de beslissing is enkel ten laste van diegenen die                    meegestemd  hebben.

 

B.11 Wijzigingen in de organisatie van de algemene vergadering

          -  Oproepingstermijn is vijftien dagen

          -  Een mede-eigenaar kan zich laten bijstaan door één persoon op de AV, als de syndicus vier werkdagen op voorhand via                    een aangetekend schrijven is verwittigd. De persoon die bijstaat, mag de debatten niet monopoliseren of leiden.

          -  Indien er geen syndicus meer is, bv. na ontslag bestaande syndicus, dan kan de Raad van Mede-Eigendom of de voorzitter                van de laatste algemene vergadering of 1/5 van de aandelen een AV bij één roepen, die als enkel agendapunt het                              aanstellen van een nieuwe syndicus heeft. De procedure via de vrederechter is dan ook niet meer nodig.

          -   Indien bij een eerste AV het dubbel aanwezigheidsquorum niet is bereikt, dan zijn de gegeven volmachten voor deze AV                    ook geldig voor het samenroepen van de tweede vergadering.  Niemand mag aan de stemming deelnemen noch als                           lasthebber of lastgever met een groter aantal stemmen dan de overige aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.

          -  Unanimiteit : unanimiteit wil zeggen alle mede-eigenaars en niet de aanwezige mede-eigenaars. Indien niet alle eigenaars                 aanwezig zijn, zal er een tweede AV georganiseerd worden, alwaar de alleen de aanwezige of vertegenwoordigde mede-                   eigenaars tot unanimiteit moeten komen.

          -  Vereiste meerderheden : 

                - Beslissingen die vroeger 3/4 nodig hadden, worden nu 2/3 : wijziging van de statuten inzake genot en gebruik van de                        gemene delen, uitvoeren van werken aan de gemene delen ( met uitzondering voor de werken door de wet opgelegd bv.                    liftrenovatie of dakisolatie) of werken die moeten worden uitgevoerd of dadan van voorlopig beheer, bedrag van de                              mededinging of werken aan privatieve kavels.

                 - Beslissingen met 4/5 meerderheid : wijziging van de statuten inclusief lastenverdeling ( met uitzondering van genot en                       gebruik van de gemene delen). Beslissingen over wijziging bestemming kavels. Heropbouw van het onroerend na                               schadegaval, verkrijging van nieuwe onroerende goederen ( wijziging zakelijke gebruiksrechten in het rechtmatig                               belang  van de VME en mits vergoeding van de schade.  Oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid.                          Opsplitsing of samenvoegen van privatieve kavels.  In geval het gebouw moet of afgebroken of heropgebouwd worden,                      zal de eigenaar die tegenstemt afstand kunnen doen van zijn kavel tegen een onderling of door de rechter vastgestelde                      compensatie. De VME zal deze kavel kopen

 

 

 

 

 

 

 

                 - Beslissingen bij unanimiteit : Beslissingen tot wijziging van de aandelen ( tenzij deze gekoppelmd is aan de beslissing                        tot uitvoering van werken, beslissing tot splitsen of samenvoegen van twee of meer kavels of de verwerving of verkoop                     van bepaalde delen van het gebouw. Elke beslissing tot wijziging van de aandelen kan enkel gebeuren op basis van                           een verslag van een landmeter, architect, vastgoedmakelaar of notaris. Unanimiteit is ook vereist voor volledige                                 afbraak   of heropbouw.

            - Begroting : de syndicus kan naast de gewone begroting ook een lange termijn planning op de agenda plaatsen voor grote                  re werken en bedragen hiervoor reeds opnemen in de begroting.       

 

B.12 Syndicus

 

           -- De vergoeding van de syndicus moet nader gespecifieerd worden. De syndicusovereenkomst moet twee lijsten omvatten :                één lijst met prestaties die in de forfaitaire vergoeding zijn inbegrepen en een tweede lijst met extra prestaties die niet in                   de   orfaitaire vergoeding zijn inbegrepen. Prestaties die niet vermeld worden in één van beide lijsten, worden niet vergoed                  tenzij  er een voorafgaand akkoord is van de VME. Bestaande contracten kunnen doorlopen tot vervaldag.

          -   De syndicus kan geen deel uitmaken van de raad van Mede-eigendom of rekencommissaris zijn

 

B.13 Raad van mede-eigendom

         -   Verplicht in elk gebouw of groep van gebouwen met minimum 20 privatieve kavels

         -   Kan eventueel via het gerecht worden aangesteld op vraag van een mede-eigenaar

         -   De bevoegdheden van de RVME zijn toezicht op beheer van de syndicus, extra toegekende taken door de AV ( met 2/3                     meerderheid. Deze taken moeten nauwkeurig en uitdrukkelijk omschreven zijn, mogen geen afbreuk doen aan de                               wettelijke   bevoegdheidsverdeling en gelden voor maximaal 1 jaar.

         -   leden kunnen mede-eignaars zijn, of alle titularissen van een zakelijk recht op een privatieve kavel die stemrecht hebben op               de AV. De leden worden bij volstrekte meerderheid ( 50+1) gekozen, het aantal leden is voorzien in de basisakte of beslist                 op de AV, het mandaat is geldig voor één jaar.  De Raad brengt één keer per jaar verslag uit van haar activiteiten.

         -  De rekencommissaris kan of één persoon zijn, of een college van rekencommissarissen. Het kan een mede-eigenaar zijn,                    maar het kan ook een externe zijn.

 

B.14  Voorlopige bewindvoerder

 

Indien de besluitvorming binnen de VME volledig geblokeerd is, waardoor het financieel evenwicht of de technische staat vanhet gebouw niet meer kan gegarandeerd worden, kan of de syndicus of één of meerdere mede-eigenaars die minstens 1/5 van de aandelen bezitten aan de Vrederechter vragen om een voorlopig bewindvoerder aan te stellen.

 

De voorlopige bewindvoerder krijgt ruimere beveogdheden dan de syndicus, neemt de taken van alle organen van de VME over, deze taken moeten in het vonnis van aanstelling door de Vrederechter gespecifieerd worden.

 

 

B. 15 Procedure van mede-eigenaar tegen VME

 

             - Zolang geen definitieve uitspraak : bijdrageplichtin in de voorschotten

             - Mede-eigenaar wordt niet in het gelijk gesteld : mede-eigenaar blijft bijdrageplichtig

             - Mede-eigenaar wordt in het gelijk gesteld : vrijstelling, bijgevolg verrekening

             - Mede-eigenaar wordt gedeeltelijk in het gelijk gesteld : mede-eigenaar blijft bijdrageplichtig

 

B. 16  Tegenwerpelijkheid beslissingen AV ( art 577-10 B.W.)

 

Degenen die stemrecht hebben zijn gebonden door de beslissingen van de AV en kunnen er zich ook op beroepen.

 

 

B.17 Overdracht van een kavel

 

Dubbele informatieplicht t.o.v. nieuwe mede-eigenaar :   - precontractueel

                                                                                          - notariël

 

De informatie dient door de syndicus overgemaakt te worden binnen de 15 dagen na de aanvraag, er is geen verplichting tot actualisatie. Notarieel : 30 dagen

 

De informatie omvat : 

Precontractueel :

- bedrag werkkapitaal + reservekapitaal

- bedrag achterstallen ( inclusief gemaakt kosten voor incasso)

- oproepen tot kapitaalinbreng in het reservefonds besloten door de AV

- overzicht hangende gerechterlijke procedures + bedragen in het geding

- notulen AV + BAV laatste drie jaren

- afrekeningen laatste twee jaren

-  recente goedgekeurde balans

.

Notarieel :

- kosten beslist door de AV voor het verlijden van de akte en welke opeisbaar zijn na de akte

- alle kosten verbonden aan onderhoud, herstellingen, vernieuwingen, .... van de gemene delen

 

De nieuwe mede-eigenaar draagt mee in de kosten van de gemene delen vanaf de dag dat hij kan gebruik maken van de gemene delen.

 

De nieuwe mede-eigenaar zal pro rata temporis de kosten mee betalen.

 

B.18  Vorderingsrechten huurders tot vernietiging of wijziging bepaling reglement of beslissing AV

 

iedereen die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter vragen om een wijziging of vernietiging van een punt van het reglement interne orde of een onrechtmatige beslissing van de AV, als deze bewoner hierdoor persoonlijk word tbenadeeld.

 

De vordering moet ingesteld worden binnen de twee maandenna kennisgeving en uiterlijk de vier maanden na de AV.

 

DE VERHUURDER ZAL DE HUURDER OP DE HOOGTE BRENGEN VAN ALLE BESLISSINGEN GENOMEN DOOR DE AV OF VAN WIJZGINGEN IN HET REGLEMENT INTERNE ORDE;

 

B.19  Recht om infrastructuur aan te leggen

 

Individuele mede-eigenaars en erkende  nutsoperatoren hebben het recht om water, energie en telecommunicatiemiddelen ( kabels / leidingen en bijhorende faciliteiten) op de gemene delen aan te brengen, te onderhouden en te vernieuwen.

 

De werken moeten tot doel hebben de infrastructuur voor de eigenaar en gebruikers van private delenop het vlak van energie, water en telecommunicatie te optimaliseren. De kosten zijn ten laste van de mede)eigenaar die het genot heeft. Hij blijft eigenaar van de aangelegde infrastructuur.

 

De mede-eigenaar die zulke werken wil uitvoeren, dient de syndicus of de andere mede-eigenaars minstens twee maanden op voorhand in te lichten, met een gedetailleerde beschrijving. De werken moeten  beginnen binnen de zes maanden na melding . Andere mede-eigenaars kunnen tot twee maanden na de melding verzet aantekenen, als zij hiervoor een rechtmatig belang hebben.

 

 

Voor bestaande basisaktes is er een overgangsregime voorzien. 

 

De wet treedt in werking op 01 01 2019

Het reglement interne orde is vanaf 01 01 2019 verplicht

Bepalingen die momenteel nog zijn opgenomen in het reglement van mede-eigendom blijven geldig, maar worden overgeheveld naar het reglement interne orde. Deze overheveling is ook geldig voor reeds bestande schadebedingen bij wanbetaling.

 

 

 

 

RE4Y  - REAL ESTATE FOR YOU


VIP SERVICE VOOR UW MEDEEIGENDOM


Re4Y this site is protected bij copyright , content of this website can not be used without written permission.

Deze website maakt gebruik van cookies. Door te klikken op "Accepteren" gaat u akkoord met ons gebruik van cookies.

Accepteren